3.2 Boden- und Pachtmarkt
Situationsbericht 2021/22

3.2 Boden- und Pachtmarkt

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 weiter angestiegen. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.800 Euro je Hektar ausgeben, gut 1 Prozent mehr als in 2019. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um knapp 4 Prozent gestiegen, 2018 um 6 Prozent, 2017 um 8 Prozent, 2016 um 14 Prozent. Der prozentuale Preisanstieg fiel 2020 im Westen und im Osten mit jeweils plus 4 Prozent gleich stark aus. Im westlichen Bundesgebiet wurden 2020 durchschnittlich 39.900 Euro, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 17.000 Euro gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Rheinland-Pfalz und Thüringen (jeweils + 15 Prozent) sowie in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg (jeweils + 10 Prozent). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern. Gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieben die Bodenpreise in Bayern.

Flächenumsatz nur bei 0,5 Prozent der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2020 80.500 Hektar landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 Prozent weniger und erheblich weniger gegenüber weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 Hektar lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 Prozent aus. Während die Verkaufsfläche 2020 im früheren Bundesgebiet um fast 12 Prozent auf 34.500 Hektar zurückgegangen ist, blieb sie in den neuen Ländern gegenüber dem Vorjahr mit 46.000 Hektar nahezu unverändert. An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2020 Sachsen-Anhalt mit einer verkauften Fläche von 12.900 Hektar, gefolgt von Niedersachsen mit 12.200 Hektar, Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 Hektar und Brandenburg mit 10.500 Hektar. Mit 4,28 Hektar lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,42 Hektar.

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Ober- und Niederbayern mit 112.100 bzw. 100.300 Euro je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 89.500 bzw. 82.900 Euro je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend. Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Regierungsbezirk Gießen (10.200 Euro) und im Saarland (10.700 Euro). Es folgen Brandenburg (13.000 Euro), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 Euro), der Regierungsbezirk Kassel (14.500 Euro) und Rheinland-Pfalz (15.800 Euro). Für 2020 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,155 Milliarden Euro. Das sind gegenüber dem Vorjahr fast 4 Prozent weniger.

BVVG: Rund 1,5 Millionen Hektar veräußert

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hat die BVVG 884.700 Hektar landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 Hektar (49 Prozent) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs-und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG). Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2020 im Durchschnitt bei 20.625 Euro je Hektar. Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 597.400 Hektar Wald privatisiert, darunter 476.900 Hektar zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hat bislang insgesamt mehr als 105.000 Hektar Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder bzw. von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 Hektar unentgeltlich. Hinzu kommen rund 83.200 Hektar sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2020 hatte die BVVG noch etwa 100.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen.

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2010 und 2020 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten angestiegen. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 110 Prozent. Mit plus 129 Prozent etwas stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (+ 137 Prozent) und in Mecklenburg-Vorpommern (plus 131 Prozent).

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist. Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/ Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein.

Bedeutung von Unternehmensverbünden

Die Landwirtschaftszählung 2020 bietet erstmals Ergebnisse zu Unternehmensverflechtungen. Von den insgesamt rund 262.800 landwirtschaftlichen Betrieben in Deutschland firmieren rund 10.200 Betriebe in der Rechtsform einer juristischen Person oder einer Personenhandelsgesellschaft. Diese bewirtschafteten zusammen eine landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) von rund 3,630 Millionen Hektar. Davon waren 3.741 Betriebe Teil einer Unternehmensgruppe (UG). Auf sie entfiel eine LF von 1,836 Millionen Hektar. Dies entspricht 51 Prozent der LF der juristischen Personen und Personenhandelsgesellschaften und mehr als 11 Prozent der gesamtdeutschen LF. Es zeigt sich, dass in den ostdeutschen Ländern der Anteil dieser Betriebe, die einer Unternehmensgruppe angehören (48 Prozent), höher ist als im Westen (26 Prozent). Entsprechendes gilt für den Anteil der durch Unternehmensgruppen bewirtschafteten Flächen an der Fläche der juristischen Personen und Personenhandelsgesellschaften insgesamt. Im Westen lag er bei 31 Prozent, im Osten bei 53 Prozent. An der gesamten ostdeutschen LF machen die UG einen Anteil von 31 Prozent aus, im Westen von entsprechend nur 1 Prozent.

Struktur der Verbünde

Von den rund 2.200 Unternehmensgruppen mit insgesamt 3.741 landwirtschaftlichen Betrieben wurden 37 Prozent von einem landwirtschaftlichen Gruppenoberhaupt geführt und gut 58 Prozent von Unternehmensgruppen mit einem nicht-landwirtschaftlichem Gruppenoberhaupt. Bei 5 Prozent liegt das Gruppenoberhaupt im Ausland. Als Gruppenoberhaupt wird in diesem Zusammenhang immer das höchste Kontrollorgan in einer Gruppe bezeichnet, das von keiner anderen Einheit kontrolliert wird. Gleichwohl bewirtschafteten die Unternehmensgruppen mit einem landwirtschaftlichen Gruppenoberhaupt über 60 Prozent der Fläche und waren mit einer Flächenausstattung von rund 1.380 Hektar je Gruppe 2,6-mal größer als die Unternehmensgruppen mit einem nicht-landwirtschaftlichen Gruppenoberhaupt.

Kreisdaten zu Pachtdaten online

Mit der Landwirtschaftszählung 2020 wurden - erstmals nach zehn Jahren - wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeigt die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf, siehe https://bit.ly/3cGi1iB

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Millionen Hektar umfasste, sind gut 60 Prozent Pachtflächen, rund 38 Prozent selbst bewirtschaftete Eigenflächen und knapp zwei Prozent Flächen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Pachtflächenanteil steigt im Westen und geht im Osten zurück

Der Pachtflächenanteil liegt in Deutschland seit 2010 relativ konstant bei rund 60 Prozent und näherte sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil gepachteter Flächen in Westdeutschland von 2010 bis 2020 von rund 53 auf 56 Prozent anstieg, verringerte er sich in Ostdeutschland deutlich von 74 auf rund 68 Prozent. In den einzelnen Bundesländern variiert der Pachtflächenanteil 2020 zwischen 51 Prozent (Bayern) und 76 Prozent (Thüringen). Gegenüber 2010 nahm der Pachtflächenanteil in den Ländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) zu, in allen anderen Ländern hingegen ab. Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 Hektar ergab sich 2020 ein Pachtanteil von 30 Prozent an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche, bei mittleren Betrieben (50 bis 100 Hektar) waren es 57 Prozent und bei größeren Betrieben mit z. . über 500 Hektar sind mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gepachtet.

Guter Boden, hohe Pachtpreise

Pachtpreise werden gleichzeitig von einer Vielzahl verschiedener Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssen vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden. Deshalb liegen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger ist der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland lag 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 Euro je Hektar, während er bei Dauergrünland nur bei 198 Euro je Hektar lag. Hohe Pachtpreise werden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen werden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen wurde hier 2020 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 1.032 Euro je Hektar gezahlt. Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spielt bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben werden häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger werden Flächen benötigt. Hier fallen vielfach Pachtpreise von über 800 Euro je Hektar an. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte sind in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie z. B. in Großstädten und ihrem Umland – zu verzeichnen. In den ostdeutschen Bundesländern liegt das Pachtpreisniveau meist niedriger als in den westdeutschen, näherte sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Kräftiger Anstieg der Pachtpreise

2020 betrug für Deutschland der durchschnittliche Pachtpreis 329 Euro je Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, bei Ackerland lag der Wert bei 375 Euro je Hektar und bei Dauergrünland bei 198 Euro je Hektar. Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeutet dies einen Anstieg um 62 Prozent bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt, um 64 Prozent bei Ackerland sowie um 53 Prozent bei Dauergrünland.

Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen am höchsten, Schlusslicht Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtentgelte mussten Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen. Spitzenreiter mit 518 Euro je Hektar war in 2020 Nordrhein-Westfalen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 Euro je ha) und Schleswig-Holstein (460 Euro je ha). Mit Abstand am geringsten waren die Pachtentgelte im Saarland (94 Euro je ha). Aber auch Brandenburg lag mit 146 Euro je Hektar deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeigt sich auch bei den Neupachten der letzten 2 Jahre: Nordrhein-Westfalen mit 657 Euro je Hektar gefolgt von Niedersachsen und Schleswig-Holstein mit entsprechend 650 und 526 Euro. Schlusslicht im Bundesländervergleich ist das Saarland mit 140 Euro je Hektar. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen bleiben mit 203 bis 208 Euro je Hektar Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 Euro je ha) zurück.

Pachtausgaben bei jährlich etwa 3,3 Milliarden Euro

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft sind von 2,1 Milliarden Euro in 2010 über 2,8 Milliarden Euro in 2016 auf fast 3,3 Milliarden Euro in 2020 angestiegen. – Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Milliarden Euro.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte betragen derzeit mit rund 3,3 Milliarden Euro (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Mrd. Euro). Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen. Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Milliarden Euro (2020) und sind an zunehmenden kostenträchtigen Bewirtschaftungsauflagen geknüpft. Zudem sind sie im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Milliarden Euro Direktzahlungen entfallen 1,9 Milliarden Euro auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter.