3.2 Boden- und Pachtmarkt
Situationsbericht 2020/21

3.2 Boden- und Pachtmarkt

Anstieg der Bodenpreise hat sich weiter verlangsamt

Die Preise für Agrarland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2019 weiter angestiegen, allerdings weniger kräftig als in den Jahren zuvor. Im Bundesdurchschnitt mussten Käufer 26.400 Euro je Hektar ausgeben, knapp 4 Prozent mehr als 2018. Im Jahr zuvor waren die Preise im Mittel um 6 Prozent gestiegen, 2017 um 8 Prozent, 2016 um 14 Prozent. Der prozentuale Preisanstieg fiel 2019 im Westen Deutschlands schwächer aus (+ 1,5 Prozent) als im Osten (+ 3,5 Prozent). Im westlichen Bundesgebiet wurden 2019 durchschnittlich 38.400 Euro, im östlichen Bundesgebiet durchschnittlich 16.300 Euro gezahlt. Die größten Preissteigerungen gab es in Thüringen (+ 9 Prozent), Brandenburg (+ 7 Prozent), Niedersachsen (+ 5 Prozent) und Mecklenburg-Vorpommern (+ 4 Prozent). Rückläufig dagegen waren die Bodenpreise besonders in Hessen (- 10 Prozent), Bayern und Baden-Württemberg (jeweils - 2 Prozent). 

Flächenumsatz nur bei 0,5 Prozent der Agrarfläche

Wie aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen hervorgeht, wechselten 2019 84.800 Hektar landwirtschaftliche Flächen den Eigentümer, zwar gut 1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, aber deutlich weniger als in weiter zurückliegenden Jahren, in denen die Verkaufsflächen bei jährlich weit über 100.000 Hektar lagen. Gemessen an der gesamten Agrarfläche Deutschlands macht die Verkaufsfläche aktuell 0,5 Prozent aus. Während die Verkaufsfläche 2019 im früheren Bundesgebiet um gut 5 Prozent auf 39.000 Hektar angestiegen ist, nahm sie in den neuen Ländern um 2 Prozent auf 45.800 Hektar ab. An der Spitze in Sachen Bodenmobilität lag in 2019 Niedersachsen mit einer verkauften Fläche von 12.500 Hektar, gefolgt von Sachsen-Anhalt mit 12.200 Hektar, Brandenburg 11.800 Hektar und Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 Hektar. Mit 3,97 Hektar lag die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall im Osten Deutschlands wesentlich höher als im Westen mit 1,45 Hektar.

Kaufwerte-Statistik

Die Statistik der Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke basiert auf Angaben der Finanzämter oder der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Erfasst werden die Verkäufe von landwirtschaftlichen Grundstücken, bei denen die veräußerte Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung mindestens 0,1 ha groß ist. Die durchschnittlichen Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke werden in der Bundesstatistik nach Bundesländern/Regierungsbezirken und Merkmalen wie Ertragsmesszahl- und Flächengrößenklassen dargestellt. Eine Differenzierung nach Acker- und Grünland erfolgt nicht. Die Ertragsmesszahl (EMZ) kennzeichnet die naturale Ertragsfähigkeit des Bodens aufgrund der natürlichen Ertragsbedingungen, insbesondere der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung und der klimatischen Verhältnisse. Die Eigentümerwechsel von Agrarflächen, die im Rahmen von Anteilsverkäufen („Share deals“) erfolgen, fließen nicht in die amtliche Statistik ein. Derartige Flächenübertragungen machen laut einer Studie des Thünen-Institutes (TI) in den neuen Ländern einen Anteil von etwa ein Fünftel an allen Flächenkäufen der letzten 10 Jahre aus.

BVVG: Rund 1,5 Millionen Hektar verkauft

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Im landwirtschaftlichen Bereich hat die BVVG seit 1992 insgesamt 876.900 Hektar verkauft. Käufer dieser landwirtschaftlichen Flächen sind vor allem die ortsansässigen Landwirtschaftsbetriebe. Allein rund 371.500 Hektar Acker- und Grünland (42 Prozent) wurden zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungsund Ausgleichsleistungsgesetz (EALG) an Pächter verkauft. Hinzukommen rund 327.900 Hektar Direktvergaben (37 Prozent) an ortsansässige Pächter. Von den bisher rund 15 Prozent ausgeschriebener Fläche ist ebenfalls der weit überwiegende Anteil an Landwirtschaftsbetriebe veräußert worden. Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG lag 2019 im Durchschnitt bei 21.362 Euro je Hektar. Neben den landwirtschaftlichen Flächen wurden bislang 596.800 Hektar Wald privatisiert. 65.000 Hektar Naturschutzflächen sind unentgeltlich vor allem den Ländern übertragen worden. Weitere rund 24.800 Hektar Fläche wurden für Naturschutzzwecke verkauft. Hinzu kommen rund 82.700 Hektar sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert wurden. Mit Stand 31. Dezember 2019 hatte die BVVG noch etwa 109.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen. 

Stark differierende Bodenpreise

Je nach Bodengüte, Nutzungsart oder regionaler Lage sind die Preisunterschiede beim Kauf von Agrarflächen erheblich. Für den relativ hohen Preisstand in Bayern (besonders Regierungsbezirke Nieder- und Oberbayern mit 114.700 bzw. 107.200 Euro je Hektar) und Nordrhein-Westfalen (besonders Regierungsbezirke Münster und Düsseldorf mit 82.800 bzw. 69.000 Euro je Hektar) sind vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend. Umgekehrt finden sich die niedrigsten Kaufwerte je Hektar im Saarland (9.800 Euro) und im Regierungsbezirk Gießen (10.600 Euro). Es folgen in Thüringen (11.700 Euro), Brandenburg (11.800 Euro), Rheinland-Pfalz (13.800 Euro), Sachsen und der Regierungsbezirk Kassel (jeweils 14.600 Euro). Für 2019 ergibt sich bei Agrarlandverkäufen ein Gesamtumsatz von 2,243 Milliarden Euro. Das sind gegenüber dem Vorjahr gut 5 Prozent mehr. 
 

Große regionale Unterschiede

Zwischen 2009 und 2019 zeigte der Bodenmarkt deutlich mehr Preisdynamik als zuvor. So stiegen seither die Agrarlandpreise in Bayern und Niedersachsen um das Anderthalbfache, in Nordrhein-Westfalen um das Doppelte. Im Saarland dagegen sind die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich nahezu unverändert geblieben, und in Hessen (plus 23 Prozent) und Rheinland-Pfalz (plus 43 Prozent) nur relativ wenig angestiegen. Durchschnitt des früheren Bundesgebietes stiegen die Kaufpreise für Agrarland um 114 Prozent. Mit plus 174 Prozent wesentlich stärker war der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern, allerdings auf Basis niedriger Ausgangswerte. Besonders stark war die Bodenpreisdynamik in Mecklenburg-Vorpommern (plus 207 Prozent). Die Bodenpreise zwischen Ost und West haben sich 2019 im Vergleich zum Vorjahr wieder etwas angenähert.

Pachtausgaben bei etwa 2,8 Milliarden Euro

Deutschlandweite Angaben über Pachtflächen und Pachtpreise liefern die alle drei Jahre durchgeführten Agrarstrukturerhebungen. Nach den zuletzt vorliegenden Ergebnissen der Agrarstrukturerhebung 2016 lag der landwirtschaftliche Pachtflächenanteil im Bundesdurchschnitt bei 58,5 Prozent. Die Durchschnittspacht für die insgesamt 9,8 Millionen Hektar Pachtland in Deutschland lag bei 288 Euro je Hektar. Das sind gegenüber der vorangegangenen Erhebung aus 2013 45 Euro oder 19 Prozent mehr. Damit sind die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft von 2,4 Milliarden Euro in 2013 auf 2,8 Milliarden Euro in 2016 angestiegen. Wird die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, beläuft sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 34,3 Milliarden Euro.

Landwirtschaftlicher Pachtmarkt unterliegt vielfältigen Einflüssen

Die Pachtausgaben der Landwirte haben sich mit 2,8 Milliarden Euro (2016) seit der Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992, verdoppelt. Sie orientieren sich offensichtlich vornehmlich an den Renditen und sind damit auf verbesserte Bodenfruchtbarkeit, höhere Erlöserwartungen, Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen. Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spielt dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betragen 4,8 Milliarden Euro (2019) und sind im langjährigen Vergleich rückläufig. Der stetige Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Zudem entfallen von den 4,8 Milliarden Euro 2,0 Milliarden Euro auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter. 

Hohe Pachtpreissteigerungen

Stärker als die Durchschnittspachten sind die Preise für Neupachten (Pachten in den letzten zwei Jahren) angestiegen. Im Bundesdurchschnitt sind die Neupachten zwischen 2013 und 2016 von 313 auf 385 Euro je Hektar angestiegen (plus 23 Prozent). Die regionalen Unterschiede sind groß. Mit um die 600 Euro je Hektar überdurchschnittlich hoch lagen die Neupachtpreise 2016 in Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Zwischen 185 und 248 Euro je Hektar waren es dagegen entsprechend in den Bundesländern Brandenburg, Sachsen, Thüringen und Hessen. Aber auch innerhalb der Bundesländer sind die Unterschiede groß.

Große regionale Unterschiede
Die Preise für Neupachten waren 2016 im Bundesdurchschnitt für Ackerland (430 €/ha) nahezu doppelt so hoch wie für Grünland (234 €/ha). Mit fast 700 Euro je Hektar wurden 2016 die höchsten Ackerland-Pachtpreise in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen gezahlt. Um die 200 Euro je Hektar waren es dagegen in Brandenburg und Sachsen. Die Pachtpreise für Neupachten bei Grünland differieren zwischen 350 Euro je Hektar in Schleswig-Holstein und gut 100 Euro je Hektar in Sachsen, Thüringen und Hessen. Zwischen 2013 und 2016 sind die Neupachtpreise bei Ackerland um 25 Prozent und bei Grünland um 17 Prozent angestiegen. Allerdings fallen die Entwicklungen in der Betrachtung nach Bundesländern unterschiedlich aus. In Nordrhein-Westfalen, Hessen und Sachsen zum Beispiel haben sich Neupachtpreise für Grünland kaum verändert. Am stärksten angezogen waren die Neupachtpreise für Ackerland in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Rheinland-Pfalz.
 

58,5 Prozent der Agrarflächen sind gepachtet

Der Boden wird im Verhältnis von 39,6 Prozent Eigentumsflächen zu 58,5 Prozent Pachtflächen genutzt. Die übrigen 1,9 Prozent Flächen haben die Landwirte nach den zuletzt aus der Agrarstrukturerhebung 2016 vorliegenden Ergebnissen unentgeltlich zur Bewirtschaftung erhalten. Aufgrund der historischen Entwicklung gibt es regionale Unterschiede, insbesondere zwischen den neuen und alten Bundesländern. Im früheren Bundesgebiet befanden sich 2016 54 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Fläche in Pacht und 44 Prozent in Eigentum. In den neuen Bundesländern sind dagegen 67 Prozent in Pacht und 31 Prozent in Eigentum. Hier sind die in der Bewirtschaftung befindlichen Eigentumsflächen zwischen 2013 und 2016 um 3 Prozentpunkte angestiegen.